Mutuo per la casa in costruzione: come funziona e come richiederlo

Il mutuo per la casa in costruzione garantisce liquidità per terminare i lavori edili: ecco come funziona e come richiederlo

Il mutuo per la casa in costruzione è la forma di finanziamento ideale per coloro che desiderano edificare un immobile da zero o, ancora, procedere alla ristrutturazione di un edificio già esistente. Noto anche come mutuo edile, oppure mutuo completamento costruzione, è divenuto sempre più popolare negli ultimi anni. Ma come funziona?

Di norma, il mutuo completamento costruzione viene erogato dalle banche fino all’80% del costo necessario per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile, allo scopo di fornire liquidità per il completamento dei lavori. La durata è variabile, mediamente di 30 anni, e le condizioni diverse rispetto a quelle di un classico mutuo ipotecario. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cos’è il mutuo per la casa in costruzione

Oltre ai più noti mutui ipotecari per l’acquisto di un immobile, sempre più banche offrono anche il mutuo completamento costruzione, conosciuto anche generalmente come mutuo edile. Questa tipologia di finanziamento è prevista per tutti coloro che hanno bisogno di liquidità per terminare la costruzione di una casa o, ancora, eseguire delle opere di ristrutturazione importanti a un edificio già esistente.

Disponibile sia per i privati che le imprese, il mutuo edilizio presenta delle caratteristiche diverse rispetto ai finanziamenti destinati all’acquisto di una casa. In linea generale:

• si tratta di mutui di durata variabile, mediamente da 18 mesi ai 30 anni;
• l’erogazione del denaro non avviene completamente in un’unica volta, ma in più tranche, a seconda dello stato di avanzamento dei lavori (S.A.L);
• di norma, non viene concesso più dell’80% del costo per costruire l’immobile o, ancora, della spesa prevista per la ristrutturazione.

Come richiedere un mutuo edilizio

Come già accennato, il mutuo edilizio rappresenta una forma di finanziamento diversa da quello ipotecario, poiché la banca si trova in una situazione di rischio maggiore. In caso di costruzione da zero, l’istituto di credito non ha a disposizione un immobile che faccia da garanzia e, di per sé, i lavori in corso non sono una rassicurazione: la costruzione potrebbe bloccarsi in qualsiasi momento, per una lunga serie di ragioni. Nel caso della ristrutturazione, invece, la banca si ritrova con un immobile che acquisisce o perde valore con il passare del tempo, a seconda degli interventi condotti.

Per questo motivo, i mutui completamento costruzione non vedono l’erogazione completa del finanziamento in una sola tornata, bensì progressivamente a seconda dello stato di avanzamento dei lavori. E, per la stessa ragione, la documentazione e le garanzie da fornire sono maggiori rispetto ad altri tipi di mutui. Ma come richiedere un mutuo edilizio?

Per poter richiedere un mutuo per la casa in costruzione, è necessario raccogliere quanta più documentazione possibile affinché la banca possa esprimere una valutazione sulla fattibilità, sia del progetto che del finanziamento. Pertanto, è necessario procurarsi:

• il titolo di proprietà del terreno sul quale l’immobile verrà edificato;
• la mappa catastale del terreno;
• tutte le necessarie autorizzazioni urbanistiche ed edilizie;
• tutti i preventivi di spesa, forniti dalle imprese a cui ci si affida per la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile;
• tutti i documenti necessari per attestare la propria stabilità reddituale;
• la documentazione S.A.L., ovvero sullo stato di avanzamento dei lavori.

Fra tutti i documenti necessari, i materiali S.A.L. sono fondamentali e devono essere forniti ciclicamente alla banca, affinché possa determinare l’ammontare erogato a ogni singola tornata.

Le garanzie sul mutuo per la casa in costruzione

Come facile intuire, produrre tutta la documentazione del caso potrebbe non essere sufficiente per ottenere l’approvazione di un mutuo edilizio. La banca potrebbe aver bisogno di alcune garanzie, per ridurre il rischio legato all’investimento.

Innanzitutto, è utile presentarsi alla richiesta con dei fondi già a propria disposizione. Non solo poiché il mutuo completamento costruzione non viene erogato più dell’80% del costo previsto per l’immobile, ma anche per abbassare la somma erogata, così da aumentare le possibilità che il finanziamento venga approvato.

Dopodiché, l’istituto di credito potrebbe richiedere:

• un impegno scritto che vincoli alla costruzione dell’immobile, se la richiesta del finanziamento comprende l’acquisto di un terreno edificabile;
• l’iscrizione a ipoteca del terreno sul quale si andrà a edificare, indipendentemente se l’acquisto di quest’ultimo sia antecedente o contestuale alla richiesta di erogazione del mutuo;
• la documentazione relativa alle fonti di reddito e alla stabilità economica, la storia creditizia del richiedente e, se necessario, soggetti terzi garanti.

Affinché il finanziamento venga erogato, vi è poi un elemento da non sottovalutare: il valore finale dell’immobile che si andrà a costruire dovrà essere superiore ai costi necessari per edificarlo. Se questo rapporto non è positivo, difficilmente l’istituto di credito approverà il mutuo.

Quanto costa il mutuo per costruire la prima casa

Il mutuo edilizio è spesso scelto da coloro che desiderano costruire la prima casa, in alternativa all’acquisto di un immobile già esistente. Con il mercato immobiliare dai costi in crescita, a volte può essere infatti più conveniente edificare da zero. Ma quali sono i costi di un mutuo completamento costruzione?

Il primo fattore da considerare è la tipologia di tasso d’interesse che si andrà a scegliere, non molto dissimile dai mutui ipotecari, con opzioni fisse e variabili. In genere, tuttavia, gli interessi sul mutuo edilizio sono più cari rispetto ai più tradizionali finanziamenti, poiché questa tipologia di investimento presenta un rischio maggiore per gli istituti di credito. A questo scopo, può essere utile approfittare di una guida passo per passo per la richiesta del mutuo.

Dopodiché, bisogna tenere in considerazione le relative spese. Queste possono comprendere:

• le spese notarili per la registrazione degli atti relativi al mutuo, come l’iscrizione a ipoteca del terreno;
• la spesa di istruttoria, da saldare alla banca, solitamente tra lo 0,5 e l’1% dell’ammontare totale del mutuo;
• le spese di perizia, tra le 200 e le 700 euro;
• eventuali polizze assicurative richieste dall’istituto di credito.

Quali banche concedono mutui edilizi?

Per trovare il finanziamento più adatto alle proprie esigenze, può essere utile confrontare le offerte di diversi istituti di credito. A oggi, la maggior parte delle banche italiane concede mutui edilizi, volti al completamento della costruzione della prima casa o alla ristrutturazione di un immobile.

A titolo esemplificativo, è utile citare alcune delle proposte di tre delle principali banche italiane:

• Intesa San Paolo: propone il mutuo Domus che, per le costruzioni edilizie, offre fino all’80% dei costi di costruzione dell’immobile, con la possibilità di sottoscrivere un piano di rientro anche a 40 anni per chi ha meno di 36 anni d’età;
• Unicredit: con il Mutuo Finalità Ristrutturazione, si possono coprire fino all’80% del costo dei lavori, con la possibilità di accedere a opzioni aggiuntive per modificare le proprie rate nel tempo;
• BNL: propone diverse configurazioni per i mutui S.A.L. - ovvero Stato di Avanzamento Lavori - con la possibilità anche di abbinare tassi fissi e variabili in un unico mutuo, a seconda delle proprie necessità.

Sono però tantissimi gli istituti di credito e le banche italiane: per questa ragione, il consiglio è quello di confrontare più offerte e, fatto non meno importante, prestare attenzione all’andamento nel tempo dei tassi d’interesse.

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