Affitti brevi, più chiarezza sugli obblighi degli intermediari

a manovra 2024 ha modificato l’articolo 4, comma 5-bis, del Dl 50/2017 in tema di obblighi previsti per le locazioni brevi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari

La manovra 2024 (articolo 1, comma 63, della legge 213/2023) ha modificato l’articolo 4, comma 5-bis, del Dl 50/2017 in tema di obblighi previsti per le locazioni brevi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliari. Gli intermediari, quali agenti immobiliari, nel caso incassino canoni o corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, o intervengano nel pagamento dei canoni o corrispettivi, sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare corrisposto al beneficiario e a provvedere al relativo versamento e alla certificazione e dichiarazione. Ritenuta del 21% che, dal 2024, si qualifica come ritenuta a titolo d’acconto anche nel caso di opzione per la cedolare secca, alla luce dell’incremento dell’aliquota al 26% (con l’eccezione di una sola unità immobiliare, per la quale rimane ancora applicabile l’aliquota del 21%). L’intervento di modifica della disposizione ha tenuto conto delle conclusioni raggiunte dalla sentenza della Corte di giustizia Ue del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21), che ha avuto a oggetto la compatibilità con il diritto unionale della norma italiana, ritenuta in parte in contrasto con l’articolo 56 del Tfue, nella misura in cui imponeva la designazione, per una particolare fattispecie, di un rappresentante fiscale residente in Italia per adempiere agli obblighi di sostituto di imposta. Nel adeguamento della norma, per definire gli obblighi in carico agli intermediari non residenti, si distinguono quattro fattispecie, differenziate in base alla localizzazione della residenza degli stessi.

1. Gli intermediari non residenti in Italia ma con stabile organizzazione (So) devono adempiere agli obblighi di comunicazione, effettuazione e versamento della ritenuta e sua certificazione tramite la So ai sensi dell’articolo 162 Tuir (per questi soggetti si è pertanto mantenuta la previsione originaria della norma);

2. Gli intermediari residenti nell’Ue ma privi di stabile organizzazione in Italia, sono questi i principali soggetti ad essere stati incisi della novità della legge di Bilancio 2024, potendo, dopo la modifica, adempiere agli obblighi di sostituto d’imposta non solo nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr 600/1973, ma anche direttamente;

3. Gli intermediari residenti fuori dall’Ue ma con stabile organizzazione in uno Stato Ue, devono adempiere agli obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione tramite la So ai sensi dell’articolo 162 Tuir;

4. Gli intermediari residenti fuori dall’Ue e privi di organizzazione stabile all'interno di uno Stato Ue, per poter adempiere agli obblighi quali sostituti d’imposta devono necessariamente nominare un rappresentante fiscale, con l’avvertenza che, in mancanza, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dell’intermediario sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni e corrispettivi derivanti da locazioni brevi.

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