Acquisto casa su carta, come comportarsi in caso di difformità

 

Se l’acquisto della casa avviene su carta e nel compromesso è scritto che la planimetria deve corrispondere all’allegato firmato in fase di stipula, ma poi in seguito effettuando il sopralluogo dell’immobile vengono riscontrate delle difformità, come ci si deve comportare? Per rispondere a questa domanda è bene fare riferimento a quanto previsto dal Codice civile. 

L’articolo 1453 del Codice civile, Risolubilità del contratto per inadempimento, recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.

C’è poi l’articolo 1455 del Codice civile, Importanza dell’inadempimento, che recita: “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

E anche l’articolo 1490 del Codice civile, Garanzia per i vizi della cosa venduta, il quale recita: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.

Alla luce di ciò, Il Sole 24 Ore, ricordando che con “il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) le parti assumono la reciproca obbligazione a vendere e comprare l’immobile in fase di costruzione, alle condizioni convenute” e che “il promittente venditore-costruttore è vincolato a realizzare una unità immobiliare conforme a quella proposta in vendita e risultante dalla planimetria allegata al preliminare”, ha sottolineato che “la realizzazione di un immobile diverso, se non giustificata da ragioni di forza maggiore, identifica un inadempimento da parte sua”. 

Nel prendere in considerazione, in particolare gli articoli 1453 e 1455 del Codice civile, è necessario “valutare se, trattandosi di un inadempimento parziale, le difformità riscontrate impediscano la stipula della compravendita oppure possano essere ritenute secondarie, aventi carattere marginale, alla stregua di un contemperamento fra l’elemento oggettivo della mancata (corretta e completa) prestazione del venditore e l’interesse soggettivo leso dalla parte promissaria-acquirente”. 

Come ricordato dal Sole 24 Ore, c’è poi la sentenza 4939/2017 della Cassazione, secondo la quale “qualora un immobile venga realizzato con vizi e difformità rispetto al preliminare, che non lo rendano oggettivamente diverso per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore oppure su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della casa viziata o difforme, ma può esigere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo (articolo 2932 del Codice civile), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo; la pronuncia del giudice che fissa un prezzo inferiore a quello pattuito nel preliminare configura un intervento riequilibrativo delle opposte prestazioni, volto ad assicurare che l’interesse del promissario acquirente alla conservazione degli impegni assunti con il preliminare non sia eluso da fatti esclusivamente ascrivibili al promittente venditore”.

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