Acquisto prima casa avendone già una: quando è possibile e come fare?

In alcuni casi è possibile fruire delle agevolazioni sulla prima casa anche quando già si possiede un'immobile: ecco come fare.

 

È possibile procedere all’acquisto di una prima casa, avendone già una di proprietà? Di primo acchito può sembrare una domanda insolita, una vera e propria contraddizione. Eppure, non sono pochi gli italiani che approfittano di questa strada. Ma come è possibile?

Come facile intuire, non si parla di diventare proprietari di due abitazioni principali, poiché non è ovviamente possibile destinare più di un singolo immobile a prima casa. In questo caso, si intende invece acquistare una nuova abitazione approfittando delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, vendendo quella già in possesso.

Una simile possibilità è prevista quando l’abitazione già esistente non è stata acquistata fruendo di agevolazioni e, fatto non meno importante, quando il nuovo immobile si trova in un comune diverso rispetto a quello originario. Di seguito, tutte le informazioni utili.

 

Acquisto di una prima casa avendone già una: quando è possibile?

Così come già accennato, non sono pochi i proprietari immobiliari che desiderano acquistare una nuova abitazione, approfittando dei vari bonus offerti dallo Stato per le prime case. Fra questi, si annoverano ad esempio il Bonus Casa Under 36, già esteso anche per il 2024, che permette alle giovani coppie di acquistare una prima residenza con una garanzia statale dell’80%. Ma anche altre detrazioni di tipo fiscale, con forti sconti sulle imposte relative alla compravendita.

Per quanto l’acquisto di una prima casa avendone già una possa apparire come una contraddizione, rispetto al concetto di abitazione principale, in alcuni casi è legalmente possibile procedere su questa strada. Come facile intuire, la premessa è quella di liberarsi dell’immobile già in proprio possesso, una volta finalizzato l’acquisto della nuova abitazione. Ma quando è possibile approfittare di questa possibilità? A stabilirlo sono due condizioni abbastanza specifiche:

• l’acquisto di un immobile in un comune diverso rispetto all’abitazione già esistente, sempre che la precedente casa sia stata acquistata senza fruire di agevolazioni fiscali;
• vendendo il vecchio immobile entro 12 mesi dal rogito della nuova casa, anche quando già si è usufruito delle agevolazioni fiscali previste per legge.

 

Non è però tutto, poiché una sentenza della Cassazione - la 9989 del 2018 - ha stabilito che l’acquisto di una prima casa con un immobile già in proprio possesso è possibile anche all’interno del medesimo comune, purché la vecchia abitazione sia stata offerta in affitto con regolare contratto di locazione.

Di quali agevolazioni fiscali si può approfittare?

Ma quali sono le principali agevolazioni fiscali previste per chi volesse acquistare una prima casa, avendo già un immobile di proprietà? Oltre al già citato Bonus Under 36, viene garantito un regime fiscale agevolato, con la riduzione delle aliquote sulle principali imposte connesse all’acquisto di un immobile.

Innanzitutto, sono previste delle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa da un privato:

• la riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2%;
• l’introduzione di una quota fissa per l’imposta ipotecaria e l’imposta di registro, pari a 50 euro ciascuna.

Simili sostegni fiscali sono previsti anche quando l’acquisto viene finalizzato direttamente con il costruttore:

• la riduzione dell’IVA dal 10 al 4%;
• una quota fissa per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna.

Per poterne usufruire è però necessario che si stabilisca la propria residenza nel comune dove sorge l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Inoltre, la casa non deve appartenere a categorie di lusso e, se si possiede un altro immobile, quest’ultimo dovrà essere venduto entro 12 mesi.

Come acquistare una prima casa avendone già una: i casi più comuni

Come già spiegato, è possibile usufruire delle agevolazioni sulla prima casa anche quando già si possiede un immobile, purché non si siano goduti bonus per l’acquisto della vecchia abitazione o, ancora, ci si impegni a venderla entro 12 mesi dalla firma del nuovo rogito.

Ma quando si può effettivamente approfittare di questa possibilità, quali sono i casi più comuni fra quelli ammessi dalla normativa vigente?

Acquisto della prima casa vendendo quella già esistente

Il caso più comune è certamente quello dei proprietari di un immobile che, per approfittare dei bonus sulla prima casa, si impegnano a vendere quella già esistente. La legge prevede infatti che solo un immobile possa essere destinato ad abitazione principale, gli altri verranno quindi considerati come seconde case.

Dal primo gennaio 2016 è possibile usufruire del regime fiscale agevolato per la prima casa, anche in presenza di un immobile acquistato in passato. Nell’atto di compravendita della nuova abitazione, tuttavia, dovrà essere specificato l’impegno a vendere l’immobile in proprio possesso entro un anno dal nuovo rogito.

Immobile ricevuto per successione o donazione

Altrettanto di frequente accade che si riceva un immobile in eredità, come quota della propria successione, oppure di ottenerlo tramite donazione. In questi casi non vi è ovviamente stata una compravendita e, di conseguenza, non si è usufruito di alcun bonus. Sarà pertanto possibile godere delle agevolazioni sulla prima casa:

• se la nuova casa viene ereditata, e si trova nello stesso comune di quella già esistente, per l’Agenzia delle Entrate è possibile usufruire delle agevolazioni su entrambe le abitazioni, purché entro 12 mesi si provveda a vendere il vecchio immobile;
• se l’immobile arriva per donazione, è possibile approfittare dei bonus fiscali se non si possiedono altri immobili nello stesso comune o, ancora, se l’immobile è di dimensioni troppo piccole per ospitare l’intero nucleo familiare.

Naturalmente, in questi casi è sempre utile produrre della documentazione aggiuntiva: è infatti necessario dimostrare che l’immobile sia giunto gratuitamente per successione o per donazione, producendo un’autodichiarazione, meglio ancora se autenticata da un notaio. D’altronde, è la stessa legge a specificare che al contribuente spetta l’onere di provare i requisiti per ottenere gli sgravi fiscali.

Acquisto prima casa in caso di separazione o divorzio

Una situazione sempre più comune è quella degli ex coniugi che, dopo un atto di separazione o di divorzio, vogliono acquistare una prima casa già possedendo un immobile.

In questo caso, può usufruire delle agevolazioni fiscali l’ex coniuge che, ormai lontano dall’abitazione principale, si trova a dover corrispondere un affitto altrove. Qualora decidesse di acquistare una casa, potrà farlo approfittando di tutti i bonus previsti per legge, purché stabilisca la propria residenza presso il nuovo immobile.

Coniugi che risiedono in comuni diversi

Infine, per quanto non si tratti di un’evenienza particolarmente diffusa, può capitare che due coniugi si ritrovino a vivere per la gran parte dell’anno in due comuni diversi, per questioni lavorative.

Qualora fra i coniugi stessi vi fosse un regime di comunione dei beni, entrambi potranno godere del regime agevolato per l’acquisto di un’abitazione ciascuno. Diverso è invece il caso di una coppia, sempre in comunione dei beni, che convive presso la medesima residenza: le agevolazioni saranno concesse solo sull’immobile scelto come abitazione principale.

Situazioni particolari e tempistiche del nuovo acquisto prima casa

Vi sono, infine, delle situazioni particolari che possono garantire la possibilità di usufruire nuovamente dei bonus sulla prima casa, così come stabilito da diverse sentenze della Cassazione. Si tratta però di condizioni limite, da valutare caso per caso, magari con l’aiuto di un legale o rivolgendosi direttamente all’Agenzia delle Entrate. Fra le più comuni:

• la necessità di cambiare immobile quando danneggiato a seguito di un sisma, una catastrofe naturale oppure se sottoposto dal Comune a un ordine di ristrutturazione;
• l’allargamento della famiglia con la nascita di nuovi figli, quando l’abitazione già in proprio possesso non è più in grado di ospitare l’intero nucleo familiare;
• l’acquisto di un appartamento adiacente a quello già in proprio possesso, per creare un’unica soluzione abitativa.

 

Quante volte si può usufruire delle agevolazioni prima casa?

A giudicare dai casi particolari poc’anzi citati, è più che lecito domandarsi quante volte sia effettivamente possibile usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa. In assenza di una delle condizioni già specificate nei precedenti paragrafi, è possibile fruire dei bonus una sola volta, sull’acquisto dell’abitazione principale.

In caso invece sussistano le suddette condizioni, si potrà godere del regime agevolato per un massimo di due volte, ovvero sulla primissima abitazione acquistata e sul nuovo immobile, purché quello vecchio venga venduto.

Quanto tempo bisogna far passare per acquistare una nuova prima casa?

In linea teorica, non vi sono tempistiche minime per poter acquistare un nuovo immobile da adibire come prima casa, quando già si è proprietari di un’altra abitazione. Si può procedere anche a pochi mesi dal primo acquisto, purché ne sussistano le condizioni.

La legge stabilisce invece le tempistiche massime per la vendita dell’immobile già in proprio possesso, che deve sempre avvenire entro 12 mesi dalla firma del rogito per la nuova abitazione.

 

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