Sfratto per vendita dell’immobile: tra regole e diritti dell’inquilino

La vendita di un immobile non è condizione sufficiente per richiedere lo sfratto: ecco quali casistiche lo rendono ammissibile

Come avviene lo sfratto per vendita dell’immobile e, soprattutto, quali sono i diritti e i doveri che sia il proprietario che l’inquilino sono tenuti a rispettare? Può infatti accadere che il locatore decida di vendere la casa di sua proprietà, anche quando legittimamente occupata dal locatario con un regolare contratto d’affitto. Come procedere?

Innanzitutto è necessario sottolineare che l’eventuale vendita di un immobile non modifica i diritti dell’inquilino, in presenza di un contratto d’affitto regolare. L’eventuale subentro di un nuovo proprietario, infatti, non è condizione di per sé sufficiente per imporre lo sfratto al locatario, se non nei casi previsti della legge o, ancora, per morosità. E proprio in merito alla possibilità di imbattersi in inquilini non paganti, è utile consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare: uno strumento indispensabile per verificare se il papabile locatario sia stato, in passato, un inquilino moroso. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Lo sfratto per vendita dell’immobile: lo status dell’inquilino

Come accennato in apertura, non è raro che il proprietario di un immobile decida di venderlo nonostante sia stato concesso in affitto a un inquilino, con regolare contratto d’affitto. Di primo acchito, si potrebbe pensare che sia sufficiente comunicare lo sfratto al locatario, affinché l’immobile risulti libero e quindi pronto per la vendita. Ancora, potrebbe essere invece l’acquirente dell’immobile affittato a voler richiedere lo sfratto, per disporre liberamente dei locali, dandone comunicazione all’inquilino.

Nella realtà, così non è: la legge definisce specifici casi in cui lo sfratto è ammissibile e, al di fuori di queste casistiche, l’inquilino continua a godere dei diritti acquisiti con il contratto di affitto anche al cambio di proprietario. Di conseguenza, il primo passaggio da compiere è verificare lo status dello stesso affittuario.

Cosa succede all’inquilino se il proprietario vende casa

Il primo elemento da prendere in considerazione è cosa può succedere all’inquilino se il proprietario vende casa. Innanzitutto, bisogna ribadire che la vendita dei locali non è una condizione di per sé sufficiente per richiedere lo sfratto dell’inquilino. Per quanto la legge ammetta la compravendita di immobili affittati, il locatario in possesso di un regolare contratto d’acquisto mantiene i suoi diritti anche al subentro di un nuovo locatore.

Di norma, in presenza di inquilini regolarmente paganti e di un contratto d’affitto registrato, non è possibile procedere allo sfratto adducendo come ragione la necessità di liberare l’immobile preventivamente, o conseguentemente, a una vendita. Il contratto d’affitto è infatti inderogabile, non è perciò possibile procedere alla sua interruzione prima della scadenza, se non nelle eccezioni previste dalla legge. Di conseguenza:

• il proprietario potrà comunque vendere l’immobile, poiché il contratto d’affitto riguarda unicamente la locazione - e non la proprietà - purché ne dia comunicazione al locatario;
• il contratto d’affitto rimarrà posto in essere anche al subentro del nuovo proprietario, quest’ultimo sarà poi libero di non rinnovarlo, o ancora di rinegoziarlo, alla sua naturale scadenza.

Diversa è però la procedura in presenza di inquilini morosi o, ancora, nei casi di sfratto ammessi dalla legge.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

Altro elemento da prendere in considerazione, prima di valutare lo sfratto dell’immobile, è il diritto di prelazione che deve essere concesso all’inquilino regolarmente pagante, come previsto dalla Legge 392/1978. Quando il proprietario decide di vendere l’immobile:

• deve comunicarlo all’inquilino, specificando il prezzo esatto di vendita, e proponendo le stesse condizioni previste per terzi. In caso l’affittuario manifestasse interesse all’acquisto, avrà priorità su eventuali altri papabili acquirenti;
• se l’inquilino rifiuta il diritto alla prelazione, ma il proprietario decide di mettere in vendita l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello precedentemente indicato, dovrà inoltrare immediata comunicazione all’affittuario, affinché possa di nuovo decidere se avvalersi della prelazione.

Il diritto alla prelazione sull’immobile non è però previsto in alcuni specifici casi:

• quando l’immobile viene trasferito al coniuge o ai parenti fino al secondo grado;
• nelle donazioni;
• quando l’immobile viene venduto dopo la scadenza del contratto d’acquisto;
• se l’immobile viene espropriato;
• quando l’immobile viene conferito a una società.

Quando il proprietario può dare lo sfratto per vendita

Per quanto lo sfratto per mera vendita di fatto sia raro, vi sono dei specifici casi che permettono al proprietario di approfittare di questa procedura prima o dopo la vendita di un immobile. Nel dettaglio, nei casi previsti dalla Legge 431/1998:

• al termine del contratto di locazione, compresi i relativi rinnovi, se non vi è una rinegoziazione fra le parti;
• in caso di sfratto per finita locazione, come da articolo 657 sempre del Codice di Procedura Civile;
• quando l’inquilino è moroso, ovvero non provvede al pagamento delle rate del canone o delle spese accessorie, così come previsto dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile;
• per necessità.

La chiusura del contratto d’affitto

Il primo, e più fisiologico caso, è quello della chiusura del contratto d’affitto alla sua naturale scadenza. Il proprietario, a partire dal secondo rinnovo, dovrà dare comunicazione all’inquilino della volontà di non rinnovare il contratto, almeno sei mesi prima della scadenza:

• per i contratti a canone libero, i classici “4+4”, è bene ricordare che la mancata disdetta prolunga di altri quattro anni l’affitto a ogni rinnovo;
• per i contratti a canone concordato, ad esempio i “3+2”, la mancata disdetta comporta altri ulteriori tre anni a ogni rinnovo.

Al termine del contratto d’affitto, il proprietario non avrà più vincoli sulla vendita dell’immobile. Inoltre, sia il locatore che il locatario possono accordarsi autonomamente per concludere il contratto prima della sua scadenza, purché vi sia la volontà scritta di entrambe le parti.

Lo sfratto per finita locazione

Diverso è il discorso per lo sfratto per finita locazione, disciplinato dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, che si verifica quando l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile alla scadenza del contratto.

In presenza di un regolare contratto d’affitto, di cui sia stata correttamente comunicato il preavviso di chiusura entro sei mesi dalla scadenza, il proprietario può richiedere lo sfratto secondo una procedura molto simile a quello per morosità, quindi con un’udienza di convalida davanti al giudice. A differenza proprio dello sfratto per morosità, in quello per finita locazione l’inquilino non può avvalersi dei termini di grazia.

Lo sfratto per morosità

Quando il proprietario vuole liberare i locali per vendere l’immobile, e l’inquilino non sta corrispondendo i canoni d’affitto o le spese accessorie, può avvalersi dello sfratto per morosità, disciplinato dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile.

Lo sfratto per morosità è possibile anche al mancato pagamento di un solo canone d’affitto, tuttavia per gli oneri accessori il credito deve essere pari o superiore alle due mensilità di canone. La procedura richiede innanzitutto l’intimazione, spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, al pagamento del debito. Per la compilazione, ci si può avvalere di un fac-simile della lettera di sfratto per morosità

Dopodiché, si procede con la richiesta al giudice e la successiva udienza di convalida, dove il giudice deciderà se convalidare lo sfratto o concedere all’inquilino fino a 90 o 120 giorni per saldare il suo debito, con il tempo di grazia.

Sfratto per necessità, la vendita dell’immobile è inclusa?

Una condizione particolare è rappresentata dallo sfratto per necessità, una possibilità prevista dalla legge 431/98. Si verifica quando il proprietario ha bisogno di ritornare in possesso dei propri locali, secondo specifici casi. Fra questi, è inclusa la necessità di vendere l’immobile?

Le principali motivazioni che permettono di accedere allo sfratto per necessità comprendono:

• utilizzare l’abitazione come abitazione propria, del coniuge o dei parenti fino al secondo grado;
• adibire l’immobile ad attività commerciali per sé o per i parenti fino al secondo grado o, ancora, concederlo a enti e pubbliche amministrazioni;
• demolire l’immobile per ricostruirlo;
• effettuare dei lavori di ristrutturazione dell’immobile.

A queste, si aggiungono altre due casistiche più affini alla vendita e all’affitto dell’immobile:

• quando l’affittuario non occupa l’immobile in modo continuativo;
• quando il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo. Tuttavia, come si è visto in precedenza, in presenza di un contratto d’affitto legalmente valido non si procede con lo sfratto, poiché subentrerà il nuovo proprietario nell’accordo di affitto stesso.

Come comunicare all’inquilino la vendita dell’immobile

Come spiegato nei precedenti paragrafi, quando il proprietario decide di vendere casa ne deve dare immediata comunicazione all’inquilino, affinché questo ne sia edotto e - se lo desidera - possa avvalersi del diritto di prelazione. La missiva dovrà includere:

• i dati anagrafici del proprietario;
• i dati relativi all’immobile;
• il riferimento al contratto d’affitto siglato;
• la riferita volontà di vendita;
• l’indicazione del prezzo di vendita dell’immobile;
• il riferimento alla possibilità di avvalersi del diritto di prelazione;
• i termini fissati per avvalersi della prelazione, se lo si desidera.

La lettera dovrà essere controfirmata e inoltrata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o, ancora, con PEC se l’inquilino rientra fra gli individui che hanno l’obbligo di aprire una casella di posta elettronica certificata.

 

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